购买二手房时签订合同并交了定金，如今原房主违约涨价，并拒赔违约金，我该怎么办？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

买房子时，你情我愿

签合同时，满心喜欢

定金交了，你说涨钱就涨钱？

不守约定的房东，我该拿你怎么办？

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Q1

年前我看上了套二手房，签订了购房合同并支付了定金，现在房主想违约涨价，由于这段时间房价涨幅要比合同约定的数额高，现在拿同样的钱已经买不到一样的房屋了，我该怎么办？房主现在还拒绝赔偿违约金，我们银行贷款的审核已经通过，在办理网签，前房主不配合了。

A1:

你好！

你与原房主之间达成了书面的协议，其意思表示真实，协议内容并不违反法律强制性规定，应当具有法律效力，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，依照协议约定全面履行自己的义务。

1、根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为了更好的保护你的权益，你有权以房东违约为由向法院提起诉讼。要求原房东继续履行买卖合同，办理房产过户手续，或者返还定金及一次性支付违约金。在履行义务或者采取补救措施后，如果还有其他损失的，有权要求原房东赔偿你的损失。

2、根据《合同法》第一百一十三条规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因此如果对方不履行过户义务，给你造成的损失应当包含你购买同等房屋之间的差价。

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Q2

你好！我想请问一下，公章和合同专用章，加盖在合同上的效力区别。是不是所有的合同、协议书，都可以加盖合同专用章？劳动合同，有关合同事项的备忘录、说明书是否可以加盖合同专用章呢？

A2:   

你好！

公章和专用章都是公司作为特定主体，是公司愿意承担相应责任或相关民事法律行为的书面意思表示。顾名思义“公章”是公司公务往来正式使用的书面意思表示，“合同专用章”是公司签订合同时正式使用的书面意思表示。根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同法中对签订合同时所盖章的类型没有明确的规定。实践中二者效力相当，只是授权范围公章大于合同专用章。

如果双方没有特别约定，合同专用章用于所有的合同、协议书，公章一般可以代替合同专用章使用。如果双方有明确的约定必须加盖“合同专用章”或“公章”即可生效，则必须按照双方约定为准。合同事项的备忘录、说明书也是可以使用合同专用章。因为合同事项的备忘录、说明书一般作为合同的附件，其是合同正文的补充说明文件，也是合同有效的组成部分，因此使用方式与合同、协议相同。

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Q3

购买的小区车库，属于地上一层，我想办不动产证，开发商只给了一个盖有财务章的收据，不给签订合同，我该怎么办？

A3:

你好！

一般小区车库办理不动产证，需要持正式的《不动产买卖合同》到当地房管局确认车库是否属于独立产权，有独立产权的车库会有正规的预售许可证。确定产权后到当地不动产登记中心办理不动产权属登记。只有明确属于独立产权的车库才能进行出售，不属于独立产权的车库不能进行出售。如果开发商不签订正式的《不动产买卖合同》，不能办理权属证明，产权是不受法律保护的。建议你先致电当地不动产登记中心进行咨询，如果开发商未取得合法证照，违规买卖小区车库，你可以向工商行政管理部门或者房地产管理部门投诉。

建议你保留好买卖小区车库的收据等证明材料，以购买车库目的不能实现为由，要求开发商退费。与开发商协商不成，你有权向法院提起诉讼。

4

Q4

跟医院签了三方协议，协议上表明七月份入职，可是医院这两天说一定要现在去上班，不然就不要了。有没有合理的对策说法？

A4:

你好！

首先，用人单位违反三方协议的约定，属于违约行为。三方协议法律性质上不是劳动合同，不适用《劳动法》相关法律规定调整。三方协议本质上是由学校、毕业生与用人单位签订的就业意向合同。因此该协议适用民法、合同法调整。如果三方协议中约定了明确的入职时间等条款，现在用人单位单方违约，应当按照协议约定或民法相应规定追究其违约责任。

其次，我们建议您在拒绝单位的提前入职请求前，询问单位要求提前入职的原因并仔细斟酌后果，一方面单位提前要求入职是不是近期人员紧张，工作量大或者其他特殊原因，站在用人单位的角度是否可以体谅；另一方面毕竟还没有与医院建立正式的劳动关系，直接拒绝是否会给以后工作带来不便。

最后，你可以根据上述建议，结合自身的实际情况与用人单位友好协商。

5

Q5

加盟商退不了押金和货款，找不到总部了，法定代表人也找不见了，我们加盟商该怎么办呢？我们找总部的当地派出所，派出所交代找不见法定代表人，让我们去总部的当地法院，我们可以去法院吗？谢谢。

A5:

你好！

首先建议你们以加盟商违约为由及时向法院提起诉讼。请求加盟商积极履行退款、退押金义务或者赔偿损失。保存好加盟商往来的合同原件、押金条等相关手续，如果获得胜诉判决，待判决生效后，你们可以申请强制执行。对方未按执行通知履行义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖对方财产。如果对方无财产可供执行，法院将会中止执行，待被执行人有财产时，再继续执行。

此外，如果加盟商不以销售“货物”为目的，以欺骗的手段，并以宣传单、投资人口碑营销、业务员推广等方式向社会公众吸收资金，用于投资经营，现因企业资金原因无法归还，有可能涉嫌非法吸收公众存款；用于个人挥霍，企业拆东墙补西墙，有可能涉嫌非法集资诈骗；如果达到立案标准，应当由公安机关立案侦查。

如果加盟商涉及上述情况，建议你们两种法律途径同时进行，尽快维护自身的合法权益。

感谢值班律师：

 （吴立伟  北京）

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信用是永不贬值的无形资产，

失信带来的损失却难以偿还。

实习小编 | 朱贺

法务 | 郑俊宇

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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